Le fonctionnement de la SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est, en France, une structure d ‘investissement de placement collectif.

L’objet d’une société civile de placement immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. La société de gestion s'occupe de collecter de l’argent auprès de particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les "associés".

Après sa création par les fondateurs, la SCPI établit une note d’information visée par l’autorité des marchés financiers qui y appose son visa, l’autorisant à faire publiquement appel à l’épargne.

Il existe deux formes de SCPI :

  • SCPI à capital fixe 

Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne (nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.

  • SCPI à capital variable

A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

 

Les avantages de la SCPI

Il y a beaucoup d’avantages à investir en SCPI et la plupart découlent directement des caractéristiques même de celles-ci. La première chose à faire avant de choisir d’investir dans une société civile de placement immobilier est encore de reconnaître les avantages de la SCPI  et ses forces relatives à ce placement à part dans le domaine de l’immobilier.

UN INVESTISSEMENT ACCESSIBLE

Le premier avantage d'une SCPI, c'est que l'acquisition se faisant en parts, il est très simple d’ajuster son investissement à ses besoins et ses possibilités. La seule contrainte étant de souscrire un nombre de part entier, il est tout à fait possible d’investir en SCPI via un placement réduit ou, au contraire, de choisir d’investir des sommes plus importantes. Qui plus est, le ticket d’entrée est généralement très accessible bien que dépendant de la stratégie chaque société de gestion.

UN IMMOBILIER RENTABLE

Deuxième avantage des SCPI : elles, et plus particulièrement les SCPI de rendement, permettent d’investir sur le marché de l’immobilier tertiaire, l’un des secteurs de l’immobilier les plus rentables actuellement. Traditionnellement, ce secteur de l’immobilier a toujours été réservé aux grands comptes et aux institutionnels du fait des tickets d’entrées important qu’il nécessite. De plus, ce secteur n’a pas connu de folle spéculation comme cela a été le cas sur l’immobilier d’habitation sur les 15 dernières années. De fait, le phénomène de « bulle » est inexistant et les rendements restent stables ; sans mauvaises surprises pour les investisseurs.

UN PROFESSIONNEL DE LA GESTION AU COMMANDE

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agrées par l’Autorité des marchés financiers qui se chargent de collecter des fonds auprès des investisseurs, de les investir sur des actifs immobiliers en vue de les louer, les gérer et les valoriser. Investir en SCPI, c’est donc l’assurance de confier son argent à des professionnels de l’immobilier locatif qui auront à cœur de valoriser leur patrimoine et vos revenus par la même occasion.

UN PLACEMENT SOUS SURVEILLANCE

Comme les sociétés de gestion qui les gèrent, les SCPI font l’objet d’un agrément auprès de l’AMF. Ce contrôle permanent de l’Autorité des marchés financiers est rare, pour ne pas dire unique, dans le domaine de l’immobilier. Le fait d’avoir un organe tiers qui surveille la bonne gestion des SCPI est une vraie garantie pour l’investisseur.

UNE DIVERSIFICATION ET MUTUALISATION SANS CONCURRENT

Choisir l’investissement en SCPI permet diversifier et de mutualiser son patrimoine comme jamais. En effet, l’investisseur se retrouve propriétaire de l’intégralité du patrimoine qui compose le capital de la SCPI et perçoit une fraction de l’intégralité des loyers au prorata de son investissement.

Autant dire qu’il serait impossible de diversifier aussi efficacement en investissant dans l’immobilier locatif en direct.

Afin de diversifier davantage son placement en SCPI, l’investisseur peut fractionner le montant de son investissement sur plusieurs SCPI différentes gérées par des sociétés de gestion différentes. Cette stratégie d’investissement en SCPI peut vite se montrer porteuse de bénéfices puisqu’il est possible de varier la nature des sociétés (rendement, fiscales…) ou de choisir les SCPI dans lesquelles investir en fonction de leur stratégie d’acquisition.