PRINCIPES

SE CONSTITUER UN CAPITAL

Vous vous constituez un patrimoine en utilisant l’effet de levier du crédit, tout en protégeant votre famille grâce à l’assurance décés du crédit.

PERCEVOIR DES REVENUS COMPLEMENTAIRES

Vous vous constituez un patrimoine permettant de disposer de revenus complémentaires lors de la retraite.

REDUIRE SA FISCALITE SUR LES REVENUS

En 2018, le taux de la réduction d’impôt sur le revenu est de :

·       30 % des dépenses pour les immeubles situés dans un SPR (Site patrimonial remarquable) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvée ou situés dans un quartier ancien de?grade? ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés,

·       22 % des dépenses pour les immeubles situés dans les autres SPR couverts par un « plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine » ou programme de restauration reconnu d’utilité publique.

Lorsque la fraction de la réduction imputable au titre d’une année est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est reportable sur l’impôt des trois années suivantes.
Les dépenses sont retenues dans la limite pluriannuelle de 400 000 € applicable sur une période de 4 années consécutives. La réduction d’impôt Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales depuis la loi de finances pour 2013.

CONDITIONS D’APPLICATION

Le propriétaire de l’immeuble est une personne physique, ou associé d’une société non passible de l’impôt sur les sociétés, fiscalement domiciliée en France et détenant la pleine propriété du bien. Les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) classé en application du Code du patrimoine et doit :

- soit être couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,
- soit être couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé,
- soit, à défaut, faire l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique en application du Code de l’urbanisme.

Rappel : la loi du 7 juillet 2016 relative à la création, à l’architecture et au patrimoine a transformé automatiquement les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l’architecture et patrimoine (AVAP) en sites patrimoniaux remarquables (SPR).

·       La restauration doit être complète et avoir été déclarée d’utilité publique.

·       L’immeuble à usage d’habitation ainsi que les locaux professionnels sont susceptibles de bénéficier du dispositif « Malraux ».

·       Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement (location nue et à usage de résidence principale du locataire lorsque l’immeuble est à usage d’habitation) pendant une durée de 9 ans. Le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

·       La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration 

DEPENSES OUVRANT DROIT A REDUCTION D'IMPOT

Parmi les dépenses exposées dans le cadre des opérations de restauration immobilière « loi Malraux », certaines ouvrent droit à réduction d’impôt sur le revenu :

·       les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration,

·       les primes d’assurance,

·       certaines impositions,

·       les frais de gestion,

·       la fraction de provision pour charges pour les dépenses de travaux de la copropriété pour le montant effectivement payé par le syndic aux entrepreneurs,

·       certains travaux spécifiques (reconstruction de toiture et murs extérieurs, démolition imposée par l’autorité délivrant le permis de construire...).

Les autres charges foncières non éligibles à la réduction d’impôt restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droits communs. Or, le droit commun précise que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL

La réduction d’impôt est remise en cause au titre de l’année au cours de laquelle intervient :

Une rupture de l’engagement de location ou de conservation des parts ou de conditions de mise en location(1),

Le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des parts. A noter que lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, aucune remise en cause n’est appliquée sous réserve de reprise des engagements courants par le conjoint survivant,

FISCALITE DES PLUS-VALUES DE CESSION

La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien ayant fait l’objet d’une restauration immobilière dans le cadre de la loi Malraux relevé du régime des plus-values immobilières. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux.

La plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition revalorise? :

Des frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière...) pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 % (en cas d’acquisition à titre onéreux),

du forfait pour travaux de 15 % sous réserve que l’immeuble soit détenu depuis plus de 5 ans ou sous certaines conditions strictes, des travaux pour leur montant réel.

La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention :

La plus-value immobilière pourra donc :

être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention,
être exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013, une taxe s’applique sur les plus-values nettes imposables qui excèdent 50 000 € par cédant. Son taux est de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.

1. Des exceptions sont prévues en cas d’invalidité, décès ou licenciement.