LMNP

Investir en « Location Meublée » revient à acquérir un bien immobilier équipé de meubles afin de le mettre en location.

Ce bien immobilier, intégré dans une résidence services sur un marché identifié (étudiants, tourisme, tourisme d’affaires, seniors, personnes âgées dépendantes…) vous offrira un confort de gestion puisque sa mise en location sera alors prise en charge par un professionnel dit « gestionnaire » ou « exploitant ».

Devenir « Loueur en Meublé », c’est donc pour vous acquérir :

1.     Un actif immobilier

Un actif immobilier est un bien appartenant à une personne physique ou morale et constituant son patrimoine. Contrairement à un actif financier, celui-ci est tangible et réel.

2.     Un bien meublé

Pour que votre bien immobilier soit qualifié de « meublé », votre logement devra être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante du locataire à un niveau de confort et de commodités satisfaisants et répondre ainsi à ses besoins essentiels. Votre locataire doit pouvoir entrer dans les lieux et commencer à y vivre avec ses seuls effets personnels à apporter.

Enfin, selon la population cible (personnes âgées dépendantes, étudiants...), des aménagements spécifiques peuvent être nécessaires.

3.     Des services

Pour être qualifié de « résidence services » et permettre l’assujettissement à la TVA (générant le remboursement de celle-ci par le Trésor Public), l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :

·      Petit-déjeuner

·      Réception de la clientèle

·      Entretien et nettoyage régulier des locaux

·      Fourniture du linge de maison

4.     Les différents secteurs d’investissement

Les résidences étudiantes destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome.

Les résidences de tourisme conçues pour héberger en courts séjours des touristes nombreux en France (1ère destination touristique mondiale).

Les résidences de tourisme d’affaires, situées au coeur des grands centres urbains et destinées à accueillir une double typologie de clientèle : affaires et loisirs.

Les résidences services seniors à destination des personnes âgées désirant conserver leur autonomie tout en bénéficiant de services et de loisirs adaptés à l’évolution de leurs besoins.

Les résidences médicalisées (EHPAD) pensées pour les personnes âgées dépendantes nécessitant un accompagnement quotidien ainsi que des aménagements et des services adaptés à leurs besoins spécifiques.

5.     Une gestion confiée à un professionnel

Le logement sera géré et entretenu par un gestionnaire, professionnel de la location auprès des particuliers.

DES ATOUTS MULTIPLES

Lors d’un investissement en Location Meublée, vous vous constituez un patrimoine sans les contraintes locatives de l’immobilier résidentiel. Autrement dit, vous conservez les avantages de tout support immobilier et bénéficiez en plus du confort offert par l’exploitation d’un professionnel.

1)   Un effort d’épargne maîtrisé

Les revenus locatifs du bien étant définis dans le cadre du bail commercial vous liant à l’exploitant, les aléas de revenus habituellement liés à l’immobilier résidentiel sont ici limités. Ainsi, si vous réalisez votre investissement à crédit, vous pouvez aisément anticiper votre trésorerie prévisionnelle. Par ailleurs, dans le cadre d’une résidence services, le remboursement de la TVA vous permettra de limiter le montant emprunté.

2)   Un actif résilient

L’investissement dans un bien immobilier, s’il est rigoureusement sélectionné, fait également preuve d’une grande résistance face aux perturbations économiques. Répondant à un besoin primaire (le logement), la pierre est en effet un actif réel conservant sa valeur dans le temps. C’est l’un des rares supports que l’on peut qualifier de résilient car, si sa valeur peut être passagèrement impactée en cas de crise, lorsque la situation se normalise, elle progresse de nouveau. Sans compter que, pendant tout ce temps, le bien continue quant à lui à produire des revenus (les loyers).

3)   Un actif performant : une moyenne de 4 à 5 % HT/HT de rendement

Reposant sur une activité maîtrisée par un professionnel et un remplissage optimisé, la Location Meublée offre des rendements élevés nettement supérieurs à ceux proposés en immobilier locatif traditionnel.

Offrant, en moyenne entre 4 et 5 % HT/HT, cet actif allie performance et risque raisonné.

Définition « rendement »
Rendement = Loyer annuel HT / Prix d’acquisition du bien HT (1)

 

4)   Un support performant fiscalement

DES REVENUS QUASIMENT NETS D’IMPÔT

Lors d’un investissement en immobilier géré, il faut bien dissocier 4 éléments distincts :

·      Les revenus (c’est-à-dire les loyers versés par le gestionnaire à l’investisseur),

·      Les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges non-récupérables),

·      Les amortissements (charges comptables),

·      Et le montant à déclarer aux services fiscaux.

Les revenus issus de la Location Meublée permettent un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l’origine de la rente non-fiscalisée. (2)

 

PRINCIPE DES AMORTISSEMENTS DIFFÉRÉS

Les charges comptables que constituent les amortissements ne sont ensuite prises en compte fiscalement que si le résultat est positif et à hauteur de celui-ci. Elles ne peuvent donc en aucun cas contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ainsi, quand le résultat est négatif ou nul, les amortissements sont différés sans limitation de durée, constituant alors une réserve de charges. Ce stock d’amortissements pourra être utilisé dès que le résultat deviendra positif afin de neutraliser fiscalement le résultat et le ramener à « 0 », permettant ainsi une non-fiscalisation des revenus de l’opération sur du très long terme.

Autrement dit, la Location Meublée permet de générer des revenus dont la fiscalité sera très maîtrisée.

5)   Un formidable rempart contre l’inflation

Pourquoi l’immobilier et donc la Location Meublée sont de formidables remparts contre l’inflation ?

Les loyers perçus par l’investisseur évoluent en fonction des indices proches de l’inflation, ils sont indexés.

Sur une longue période, les loyers immobiliers évoluant à des rythmes proches de l’inflation, les prix suivent cette même tendance.

6)   Une fiscalité particulièrement favorable

L’actif financier va subir intégralement cette imposition à la différence de l’actif immobilier sous statut LMNP qui bénéficiera du régime des amortissements et permettra donc de générer une rente non-fiscalisée

7)   Un confort de gestion

Votre bien étant géré par un professionnel exploitant, vous déléguez complètement le remplissage et l’entretien courant de celui-ci. Par ailleurs, le contrat, vous liant au gestionnaire, vous offre maîtrise des coûts, visibilité et tranquillité.

De la même façon, la gestion comptable de votre bien peut être confiée à un cabinet comptable spécialisé en immobilier qui, de par son expérience et son expertise, vous offrira sérénité et confort.

8)   Une transmission à des conditions avantageuse

Dans certains cas, la Location Meublée Professionnelle ou Non Professionnelle (LMNP / LMP) offre des alternatives très intéressantes en matière d’approche successorale.

En optant pour le démembrement de propriété (séparation de l’usufruit et de la nue-propriété) ou démembrement de parts sociales dans le cas d’une acquisition en SARL de famille, vous aurez la possibilité, sous certaines conditions de bénéficier d’un schéma d’optimisation successorale particulièrement favorable.

EN CONCLUSION

·      Un effort d’épargne maîtrisé

·      Un actif résilient

·      Un actif au rendement performant

·      Une protection contre l’inflation

·      Un support performant fiscalement

·      Une revente facilitée

·      Une transmission à des conditions avantageuses

·      La possibilité d’obtenir un statut social